DSR 이란? 부동산 상식 DTI LTV 설명

DSR규제를 강화한다고 금융위원장의 발표가 알려졌습니다. 금융당국의 수장이 국회에서 발표한 만큼 많은 분들이 DRS이란 무엇인지 궁금해하시는데요. 사실 DSR은 어려운 개념이 아닙니다. 하지만 모른다면 급변하는 부동산 시장의 변화에 올라타기 어렵겠지요.

 

부동산 상식인 DSR을 아래에 자세히 풀어서 설명했습니다. 이번 글을 통해서 개념 정리 확실히 해두시면 좋겠습니다. 또 한 DRS의 규제가 강화되면 우리의 삶에 미치는 영향과 주택마련의 가까워지는지 직접 계산할 수 있습니다. 어렵지 않으니 설명을 천천히 읽어보시길 바랍니다. 직접 쓰면서 하면 더 좋습니다.

 

 

DSR 이란?

왜 이렇게 영어 쓰는 것을 좋아하는지 모르겠습니다. 아마도 근대 자본주의 이 근원이 영국에서 시작해서 그런 것이 아닐까요? 부자는 망해도 3대는 간다고 영국의 런던 금융시장은 세계 3대 금융시장 중 하나입니다. 그래서 대부분 금융 관련 용어는 영어를 많이 쓰는 것 같습니다. 

 

 

 

본론으로 돌아와서 DSR은 Debt Service Ratio의 약자입니다. 풀어써봐도 이해가 안 가죠? 저도 그렇습니다. 그래서 훌륭하신 경제 박사님들이 설명한 것을 정리해보도록 하겠습니다. DSR을 우리말로 바꾸면 '총부채 원리금 상환비율'이라고 합니다. 흠 그래요. 더 모르겠네요. 우리말인 줄 알았는데 그냥 한자를 한글로 바꾼 것뿐이네요. 하지만 그럴 줄 알고 더욱 쉽게 설명한 예제를 준비했습니다.

 

 

어찌 됐든 DSR이라는 것은 빌런 것과 갚은 것에 대한 비율이라는 느낌적인 느낌을 받았을 것입니다. 조금 더 부연 설명하자면 갚아야 할 원금과 이자를 정확하게 따져보자는 방식이 DSR인 것입니다. 예를 들자면 신용대출, 주택담보대출, 마이너스통장 모두 합해서 2억을 빌렸고, 올해 만기 되는 대출액이 3천만 원이 있고 1년 예상 총이자는 500만 원이 있다고 가정을 해봅니다.

 

그렇다면 1년에 나가야 할 돈이 3500만 원으로 예상되겠죠? 이때 예상 소득도 3500만 원이라고 가정하면 DSR은 100% 로가 되는 것입니다. 만약 예상 소득이 7000만 원이라면 50%로 다들 예상하셨듯이 50%입니다.

 

 

약 3~4년쯤부터 은행에서 DSR을 계산하여 대출 여부를 판다 하기 시작했었는데요. 기존에는 DTI라는 '총부채상황 비율'의 단점을 보완하고자 도입한 것으로 알려져 있습니다. DTI는 쉽게 말하자면 '소득 대비 대출 원리금'을 계산하는 것이었습니다. 즉 이자를 갚을 능력에 대한 것을 계산하여 판단하자는 취지였습니다. 다만 다른 대출 (예를 들면 마이너스통장)로 이자를 갚는 것에 대한 것을 간과하므로 정말로 이자를 갚을 능력이 되는 것인지 판단하기가 어려웠던 것입니다.

 

 

DSR 규제 강화 해석

위에 설명을 잘 보셨으면 DSR 규제 강화가 무슨 의미인지 이해하는 것은 누워서 떡 먹고 숨 쉬면서 티브이 보는 것만큼 쉽습니다. 다시 정리해드리자면 DSR은 기본적으로 은행에서 돈을 빌려주는 사람의 이자를 갚는 능력을 보는 것입니다. 기존 DTI도 이자를 갚는 능력을 보았지만 어떤 식으로든 이자만 갚을 수 있으면 상관하지 않았습니다. 하지만 DSR은 이자를 다른 대출로 막는 대출 돌려막기 방법을 제한하기 위해 그것 또한 '능력 부족'으로 계산한다고 생각하시면 될 것 같습니다. 

 

 

현재는 DSR을 은행별로 40%로 적용하고 있습니다. 은행 별로라는 게 무엇인고 하니, 모든 대출자의 DSR을 총합을 40%로만 맞추면 된다 것이죠. A에게 60%로 때리고 B는 20%로 때려버리면 A와 B는 불공평하다고 생각하겠지만 은행 입장에서는 40%니까 괜찮았던 것이죠.

 

하지만 앞으로는 개인별로 40%를 적용하는 DSR 규제 강화를 검토하고 있다고 밝혔습니다. 그렇다면 모든 개인이 40%니까 공평하구나 좋은 것 인가?라고 생각하시는 분들은 없을 것입니다. 물론 정확한 소득 파악이 가능하고 상환능력이 뛰어난 전문직 인력들은 대출받기가 더 좋아질 것으로 예상됩니다.

 

하지만 자영업자나 소상공인, 이제 막 사회에 진출하려는 청년들 등은 소득파악이 어렵거나 상대적으로 상환능력이 떨어지는 사람들은 대출시장에서 철저하게 외면받을 수도 있다는 우려의 시선이 있습니다. 금융당국에서는 저소득층이 피해를 보지 않도록 제도를 보완해서 안착시키겠다고 방안을 강구하고 있다고 합니다.

 

 

DSR 규제 강화와 부동산

대출시장의 규제 강화는 필연적으로 부동산과 연결되게 되어있습니다. 돈이 가는 곳에 부동산이 있고 부동산은 모든 사람들이 최고로 인정하는 안전 자산이기 때문에 많은 관심이 집중되게 마련이죠. 당연하게도 DSR 강화는 부동산 사장에 영향을 줄 것으로 보입니다.

 

특히 높은 DSR으로 알려진 상가와 오피스텔의 경우에는 타격을 입을 것으로 예상하고 있습니다. 금융감독위원에 따르면 DSR이 100%가 넘는 신규대출은 3조억 원이 넘는다고 밝혔습니다. 그중 상가 대출이 1조 원 이상을 차지하고 있기 때문에 영향을 받을 것으로 보입니다. 

 

 

위에서도 예제를 통해 설명드렸듯이 100%가 넘는다는 것은 수입보다 갚아야 할 이자가 더 많다는 것을 뜻하기 때문에 한 은행 관계자는 DSR이 강화가 되면 수요가 줄어들어서 가격에 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 고생하셨습니다. 이제 DSR, DTI, LTV 부동산 상식 용어를 알아봤습니다. 부동산 시장 많많지 않지만 한 걸음씩 전진해나가시길 응원하겠습니다.